家賃滞納による「追い出し」条項を無効と判断した最高裁判決

1. はじめに

　2022年12月12日、最高裁判所は、賃貸住宅の賃借人が家賃を2か月以上滞納するなどした場合に、家賃保証会社において、借主が部屋を明け渡したとみなすことができる旨のいわゆる「追い出し条項」につき、消費者の利益を一方的に害するものであり無効と判断し、家賃保証会社が当該条項を用いて契約を締結することを差し止める旨の判決を下しました。

　今回は、当該判決の内容について説明したいと思います。

2. 事案の概要

(1)     問題とされた条項

　ご存知のとおり、家賃保証会社は、賃貸住宅の賃貸借契約において、賃借人の賃貸人に対する家賃の支払債務を（連帯）保証する会社です。一般的に、賃貸人・賃借人間の賃貸借契約の締結と同時に、家賃保証会社、賃借人及び賃貸人間で、保証委託契約を締結し、賃借人は、家賃保証会社に対し、一定の保証委託料を支払うことになります。そして、賃貸借開始後において、賃借人による家賃の未払いがあった場合、家賃保証会社は、賃借人に代わり、賃貸人に対し、当該家賃を支払うことになります。

　本件で問題となったのは、ある家賃保証会社がその保証委託契約において使用していた以下の条項です。（なお、「乙」＝賃借人、「丁」＝家賃保証会社、「原契約」＝賃貸人・賃借人間の賃貸借契約を意味します。）

(2)     当該条項の趣旨

　まず、最初の13条1項の規定の趣旨ですが、家賃保証会社がついている場合、賃借人による賃料の未払いがある場合であっても、賃貸人は、賃借人に代わり家賃保証会社から賃料を回収することができるため、賃貸借契約を解除する必要性に迫られず、家賃保証会社が無制限に賃料を支払い続けなければならないという不利益を被ることになります。したがって、当該条項は、このような不利益を回避するため、3か月以上の賃料未払いが存在する場合、家賃保証会社が（賃貸借契約の当事者ではないにもかかわらず、）無催告で賃貸借契約を解除できるとしたものです。

　また、18条2項の規定の趣旨ですが、こちらも同様に、賃貸人は、賃借人が賃料未払いであっても家賃保証会社から引き続き賃料を回収することができる一方、家賃保証会社は、賃借人が賃借物件を明け渡すまでの間、賃貸人に対する賃料支払義務から逃れることができません。本来であれば、訴訟等の法的手続によって、明渡しを実現することが原則です。しかしながら、家賃保証会社においては、早期の明渡しを実現することが望ましいため（そうしなければ、家賃保証会社が支払う必要のある賃料額がどんどん膨れ上がることになります。）、18条2項に基づき、上記の一定の条件を満たす場合には、自動的に明渡しがあったとみなされるとすれば、家賃保証会社にとってのメリットとなります。

　これに対し、消費者団体が、上記条項はいずれも消費者の利益を一方的に害するものであり無効であるとして、消費者契約法に基づき、当該条項を用いた契約締結の差止め等を求めたのが本件訴訟です。第一審の大阪地方裁判所は、原告の主張を認めて差止めを命じましたが、原審である大阪高等裁判所は、これらの条項は消費者契約法に違反するものではないとして、原告の請求を棄却していました。

3. 最高裁判決の概要

(1)     13条1項について

　まず、最高裁は、賃貸借契約の解除が賃借人の生活の基盤を失わせるという重大な事態をもたらすものであり、その解消に先立ち、賃借人に賃料債務の履行について最終的な考慮の機会を与えるため、その催告を行う必要性は大きいと述べました。他方、上記13条1項は、賃料等の未払いが生じた場合、賃貸借契約の当事者でもない家賃保証会社がその一存で何らの限定なく賃貸借契約につき無催告で解除権を行使することができるとするものであるから、賃借人が重大な不利益を被るおそれがあり、消費者契約法に違反して無効であると判断しました。

　この点、最高裁は、過去の判例（最判昭和43年11月21日）において、賃借人が賃料を1か月分でも遅滞したときは催告することなく賃貸借契約を解除することができる旨の無催告解除特約につき、賃料が約定の期日に支払われず、そのため契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合に、無催告で解除権を行使することが許される旨を定めた約定であると解するのが相当と判断しています。これは裏を返せば、賃貸借契約の当事者である賃貸人であっても、そのような特段の事情が存在しない限り、無催告解除は許されないということを意味します。

　よって、最高裁としては、賃貸借契約の当事者である賃貸人であっても、無催告解除が認められる場合が限定的である以上、賃貸借契約の直接の当事者でない家賃保証会社においては、なおさら無限定での無催告解除を認めるべきではなく、にもかかわらず、無催告解除ができる場合について何ら限定が加えられていない13条1項については、賃借人が重大な不利益を被るおそれが大きいとの判断をしたものと考えられます。

(2)     18条2項について

　最高裁は、18条2項について、家賃保証会社が当該規定に基づいて賃貸物件の明渡しがあったものとみなしたときは、賃借人は、賃貸借契約の当事者でもない家賃保証会社の一存で、その使用収益権が制限されることとなると述べました。

　そして、賃借人は、賃貸借契約が解除されておらず、賃貸物件の明渡義務を負っていないにもかかわらず、賃貸人が賃借人に対して賃貸物件の明渡請求権を有し、これが法律に定める手続によることなく実現されたのと同様の状態に置かれることとなって著しく不当であるとして、18条2項についても消費者契約法に違反して無効であると判断しました。

　このように最高裁としては、賃貸借契約の当事者でもない家賃保証会社の一存で、賃借人の使用収益権が制限されることを問題視しており、上記同様、契約当事者でない家賃保証会社にあまりに強大な権限を付与する条項は不当であるとの判断をしたものと考えられます。

4. 終わりに

　以上のとおりですので、上記条項と同内容の条項を含む契約は、無効と判断される可能性が高いものと言えます。したがって、家賃保証業を行っている会社においては、自社の雛形等を確認の上、そのチェックを行う必要があると考えられます。

　当事務所では、建物賃貸借を始めとする不動産関連法務について幅広く取り扱っております。ご相談等ございましたら、お気軽にお問い合わせください。

法律事務所かがやき
弁護士　吉田　勇輝